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冯仑:跟着起哄买房就可以赚钱的时代结束了

来源:乐居财经 2019-09-23 16:25中投投资咨询网 A-A+

  人一生总是要和房子打交道,会遇到买房,卖房,再买房,再卖房这些事情。经常有人问我和买房相关的事情。大家很关注一个点是,当下的住宅市场在往什么方向变化,未来是需要买房,还是卖房,是租房,还是可以去投资房。

  所以,我和大家介绍一下目前的行业情况。中国经济经历了 40 年的快速成长后,从整体来看,可以说是已经基本解决了住房问题。为什么这么说?1978 年的时候,城镇人均住房面积是 1.8 平米,当时的人口是 8 亿多。现在人口增加到 13 亿,城镇人均住房面积为 39 平米,超过了日本的人均住房面积了。这是很大的进步。特别是过去 20 年,快速地城镇化,快速地建设住宅,很多房子增值,很多人靠房子赚了钱。

  但是在未来,从经济规律来看,住宅市场要慢下来,进入到非住宅的阶段,我们叫做「后开发时代」,住宅不再成为我们日常生活中的一个主要的词汇。为什么会有这样的转变?有五个因素发生了变化。

  第一,中国的人均 GDP 已经将近 1 万美金。全世界经济成长的规律是人均 GDP 达到 8 千美金以后,新房的供应量会越来越少,主要是二手房了。比如说到纽约去推新盘,一个楼盘卖 3 年都没有卖完,这是很正常的。纽约每天交易大量的二手房,但新房的增量非常慢。欧洲也是这样。经济越成长,新房的供应量比例越少,交易的速度也越慢,这个是规律。

  现在很多城市,像北京、上海,新房和二手房的交易比早就超过了 1 比 1,北京卖掉 5 套二手房才有一套新房成交,这就是人均 GDP 超过 8 千美金以后的状态。

  经济发展改变新房和二手房供应量比例

  第二,人口增量。在人均 GDP 超过 8 千美金之前,所有城市的人口都是增加的,北京、上海每年增加四五十万人。一个城市每年增加四五十万人,20 年要增加多少人?于是新房就有市场。现在所有城市的人口增速都在下降。北京去年减少了几十万人。当一个城市的人口增速放缓,甚至是增量变成 0,或者是负增长的时候,新房的需求就会很小。

  第三,城市发展的空间结构。过去为什么有的地方房价涨得快,因为地铁通过去了,因为附近小区拆建,盖商场了。现在这种基础设施、空间结构都定了,该修的地铁、该拆的房都好了,快速上涨的机会就少了。比如以前莘庄没有通地铁,房价是 1 万,通了地铁就 3 万,现在不可能再涨了,已经通了地铁,不可能再修一条。城市大的空间结构、基础设施、旧城改造做完以后,新房的价值增量会减缓,这是正常的。

  第四,经济成长。如果一个城市的经济在增长,就业率在提高,个人收入、工资在增加,那么房屋改善的需求就很大。大家都想要改善,会给新房市场提供一些活力。如果说就业率在缓慢下降,失业率在增高,个人收入的增速在下降,新房也不可能有很大的支撑力。在经济周期上行的时候,住宅价格是上涨的。在经济周期相对下行的时候,个人口袋越来越浅的时候,新房市场缺乏支撑力。

  第五,心理预期。金融政策带来的心理预期,比如遗产税,如果你给子女买了房子,交的税比房子可能带来的增值还多,你会买房给子女吗?还有一个是房产税,现在的方向是清楚的,征收的法律、规范、细节没有完善。如果开始征收了呢?

  未来,如果前四个因素不支持上涨了,你想拿到房子以后给子女就成为了负担,这就会有新的预期。而汇率、宏观经济等的改变,也会影响大家当下买不买的决策。总体来说,如果税收高、利息高、人民币走弱的情况下,大家买房的预期会差一点。反过来,如果税收越来越低,利息越来越低,同时人民币越来越坚挺,我们买房的预期就会增加,因为我们口袋的财富在增加。

  这五个因素是决定住宅市场在未来是成长、转型还是停下来的因素。

  房地产市场进入到了特别重要的转折

  从我个人的判断来说,我们总体是进入到了特别重要的转折,住宅快速开发、销售的时代结束了,也就是说「开发时代」结束了,开始进入到「后开发时代」。「开发时代」就是快速建住房,卖住房,大家买住房,投资住房,城镇化,是这样一个时代。

  所以,我们判断从 2016 年以后,中国整个的住宅的市场进入到相对稳定,而且增量市场会趋缓的时代。在很多城市,房价持续上涨的这五个因素,至少有三四个已经没有力量了,也就是说房价必须稳在那,这个是一个基本判断。

  当然,「开发时代」结束了,不等于我们不能买房。比如说,现在有的发达国家人均 GDP 6 万美金,他们也有人做住宅,只不过都是在四线以下的城市做。而中国过去 20 年里,做住宅的公司都是以一线为主,所以今后要从一线退到三四线。一线城市没人理你了,城市完成了住宅的开发使命以后经济转型了。

  也有人问,买房能不能有钱赚?很简单,交易要容易,转手要快,中间环节要少,税收要少。签一个字就可以买卖,房子交易的速度就会越来越快,交易越来越容易,佣金也少,利息也低,大家都愿意买卖,房价才可以上去,就能赚钱。如果我们有一个制度让交易不容易,中间的环节越来越复杂,税收越来越高,那么政策的目的就是让房价不要涨。在这种情况下,靠买房子就不太容易能赚到钱。

彩票微信群二维码大全  从 1999 年以来,我们住房的制度也是影响住宅市场的一个很重要的因素。这个制度是什么?我们知道,全世界解决住房问题的制度,有三个可供参考的模式。

  一开始,我们参考美国的制度,从 1999 年到 2009 年这 10 年,所有的住宅随意买卖。去掉了福利分房制度以后很自由,随便买卖。那一段时间大家交易得很快,而且通过自由买卖,市场进入也是很方便,土地是通过划拨的方式拿到。

  到了后来,从 2009 年到 2014、2015 年,我们采用类似于新加坡的制度,新加坡是 80% 由政府来管,确保你有一套住房,但是都是 50 到 80 平米的。交给市场的部分只有 20%。新加坡不到 600 万人,但是政府建了 100 万套住宅。新加坡政府用低价、小户型的方式来提供保障。我们国家提出了一些保障的措施,保障房,小户型,公租房等等,也是参考了这个办法。

  今天来看,新加坡是很成功的,新加坡现在人均 GDP 6.5 万美金,亚洲第一。老百姓安居乐业,因为政府在过去 54 年里面做了 100 万套住宅,每一个人家里都有房子,而且很便宜。

  新加坡组屋最独特之处就在于,看似私人住宅区,实则是名副其实的公共住宅。

  从 2014、2015 年以来,我们的住宅的制度进入到了一个新的阶段。随着基本的住房解决了以后,现在更强调保障性,福利性,甚至是公益,要抑制投资性,中央就提出来「房住不炒」,这个是类似于德国的模式。

  德国 50% 到 60% 都是租房的,剩下的人大概一辈子买一次房,你要通过买房来套利可能坐牢,所以他们的房价很稳。我们现在又开始借鉴德国的一些做法,把房地产的住的属性、公共福利的属性,以及基本的安居乐业的属性变成第一属性,而投资属性、增值的属性变成了次要甚至是要忽略的属性。这样一来房价就很难再有上升的空间了。

彩票微信群二维码大全  而且,今后大家交易的过程会越来越复杂,交易中间获得的利益会被政策去掉一大块。比如你 1 万买,5 万卖,这个 4 万你不一定都可以拿到。这个就是「房住不炒」的政策走向,未来对交易资格身份的认定很严格,房屋交易的中间环节会设置很多的审查,交易过程中产生的利益有一个恰当的分配,你会得一点,但是还有其他方面也会分享,这个就是未来的趋势。

彩票微信群二维码大全  以上这两件事情,一个是决定住宅市场在未来是成长、转型还是停下来的五个因素,一个是国家解决住宅问题时可以选择的三种模式。这两件事情重叠到一起,可以看出:现在新房的增速在减缓,价格稳中有降,未来交易会越来越复杂,交易的速度会减缓,交易的中间的利益会要重新分配。所以说,未来我们将会进入这样一个持续的阶段,会有类似于德国和新加坡那样的获得住宅的基本制度,同时市场上还会留一部分让大家去交易,但这个不是作为未来住宅市场的主流了。

  也就是说,以前我们跟着起哄买房就可以赚钱的时代结束了。并不是任何时候进场去买都可以赚钱,也不是任何人赚了一点钱拿来买房就可以赚钱,买房这个事情越来越专业了。

关键词:买房 赚钱
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